중심상업지역의 상가들을 보면 그 용도가 근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설, 판매시설 등으로 되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
상가의 용도는 건축물대장에 기재되어 있고 모든 상가는 그 고유한 용도를 갖고 있습니다.
학원의 경우 교육청의 허가가 필요한 업종으로 아무 곳이나 개원을 할 수 없습니다.
학원은 건축물의 용도가 근린생활시설(학원) 또는 교육연구시설로 되어 있어야 허가 가능한 업종입니다.
근린생활시설(학원) 또는 교육연구시설의 차이는 학원의 면적입니다.
500m2 (약 150평)를 기준으로 그 이상이면 교육연구시설 이하면 근린생활시설(학원)에서 가능합니다.
즉 500m2 이상의 대형 학원은 교육연구시설이 아니라면 개원이 불가능해 근린생활시설(학원)으로 되어 있다면 교육연구시설로 변경 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다.
건물 소유자의 입장에서 근린생활시설(학원)과 교육연구시설 중 어느 것이 좋을까를 생각해 볼 수 있습니다.
근린생활시설(학원)의 경우 용도변경에서 좀 더 자유롭습니다. 다른 업종이 입점하려고 할 때 1,2종 근린생횔시설이라면 크게 문제가 되지 않는 것이 보통입니다. 교육연구시설로의 변경은 건축법상 상위군으로 변경하는 허가 절차이고 소방과 직통계단 등의 문제를 충족해야 가능한 사항입니다.
교육연구시설을 근린생활시설로 변경하는데 가장 큰 어려움은 건축법 상의 주차장 문제입니다. 주차장 기준은 지자체별로 차이가 있습니다. 남양주시의 경우 근린생활시설 120m2 당 1대 교육연구시설 200m2 당 1대입니다. 바꾸고 싶어도 주차장 면적이 작다면 불가능합니다.
학교에서 가까운 곳으로 학원이나 교습소 등의 수요가 많은 곳이라면 근린생활시설(학원)이 유리하고 대규모 학원 등이 밀집된 대형 상업지역이라면 교육연구시설이 좋고 건물의 활용도 면에서는 근린생활시설(학원)이 유리하다 생각할 수 있습니다.
따라서 이것이 좋다 나쁘다를 말할 수 없고 상가 입지의 특성에 따라 차이가 있는 것으로 이해하면 되겠습니다.
그럼 학원을 설립해 운영하고자 할 때 주의해야 할 사항은 무엇일까요?
가장 중요한 점은 교육청의 사전 확인을 거쳐 학원 등록 가능 여부를 꼭 확인해야 하는 것입니다.
중심상업지역 교육연구시설의 경우 유흥, 숙박, 사행성 시설(뽑기방..) 등이 동일 건물 내에 있는 경우가 종종 있는 것을 보게 됩니다.
이러한 경우 학원 등록이 어려운 경우가 발생할 수 있습니다.
연면적 1650m2 이상의 대형건물은 일정 이격 거리를 띠운다면 유해업종이 있다 하더라도 입점이 가능하고 PC방이나 당구장 만화방은 기존 유해업종에서 제외되어 학원과 동일 건물에 입점이 가능합니다만 바로 옆에 노래연습장이 있다면 입점이 불가합니다.
근린생활시설(학원)이라 하더라도 추후 500m2를 넘겨쓰게 되면 그 용도를 교육연구시설로 변경해야 합니다. 확장의 가능성이 있다면 교육연구시설로 변경이 가능한지를 미리 확인해야 합니다.
만일 건축물대장 상 전용부분 또는 공용부분에 위반건축물로 등재된 부분이 있다면 학원 설립은 불가능합니다.
건물의 용도변경은 교육 환경보호에 관한 법률, 각 지자체별 조례, 소방 및 장애인 시설 관련 법규를 참조해야만 하고 특히 건축물의 특성상 처리가 불가능한 부분이 있을 수 있습니다. (일례로 교육연구시설은 계단이 2개소 이상이고 스프링클러를 구비해야 가능합니다)
이런 이유로 지자체별로 차이는 있습니다만 건축물의 용도변경은 건축사를 통해 진행하는 것이 일반적입니다.
학원을 개원하려면 가장먼저 건축물의 용도를 확인해 보세요.
학원설림이 불가능한 자리를 보고 시간낭비 할 가능성이 높습니다.
